Pour financer un investissement locatif, la souscription d’un prêt immobilier nécessite une assurance emprunteur. Que ce soit en nom propre, par le biais d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), la délégation d’assurance offre souvent une couverture personnalisée et plus économique par rapport aux contrats collectifs proposés par les banques prêteuses.
Sommaire
- Le lien entre assurance de prêt immobilier et investissement locatif
- Bien choisir son assurance de prêt pour son investissement locatif
- Changer de prêt à tout monent avec la loi Lemoine
- Point essentiel à la souscription d’une assurance : la durée du crédit
- Les garanties exigées pour l’assurance d’un prêt en investissement locatif
- L’assurance de prêt pour les SCI et SCPI pour un investissement locatif
- Les questions les plus fréquentes concernant l’assurance de prêt investissement locatif
- Comment changer d’assurance de prêt locatif avec Growyourmoney.fr ?
Le lien entre assurance de prêt immobilier et investissement locatif
Comprendre l’investissement locatif
Investir dans l’immobilier locatif signifie posséder un bien, neuf ou ancien, dans le but de le louer. Cette démarche peut avoir plusieurs objectifs :
- Constituer un patrimoine à transmettre à ses enfants.
- Générer des revenus supplémentaires, surtout pour la retraite.
- Réaliser une plus-value lors de la revente du bien.
Ce type d’investissement peut être réalisé individuellement ou à travers des structures comme une société civile immobilière (SCI) ou une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
À savoir également
Investir dans un bien immobilier locatif offre divers avantages fiscaux selon le type de bien acquis. Par exemple, pour un logement ancien en zone patrimoniale, le dispositif Malraux propose des incitations fiscales en échange de travaux de rénovation majeures. Le dispositif Denormandie encourage également la rénovation urbaine. La loi Pinel soutient les investissements dans le neuf avec des réductions d’impôts sous conditions de localisation, tandis que le dispositif Censi-Bouvard est destiné aux résidences meublées, offrant des avantages fiscaux sur plusieurs
Nécessité de l’assurance de prêt
Comme pour l’achat d’une résidence principale, le financement d’un investissement locatif nécessite souvent un prêt immobilier, qui doit être couvert par une assurance emprunteur. Bien que la loi n’oblige pas cette assurance, les prêteurs la demandent pour se protéger contre les risques de non-remboursement.
Spécificités des exigences bancaires
Les exigences des banques en termes de garanties sont souvent plus flexibles pour les prêts liés à l’investissement locatif. Cela s’explique par le fait que le bien générer des loyers, qui peut couvrir toute ou partie des mensualités du crédit, notamment le risque de défaut de paiement. Par conséquent, les coûts des assurances emprunteur pour les investissements locatifs sont généralement moins élevés que ceux des prêts pour résidences principales.
Bien choisir son assurance de prêt pour son investissement locatif
Lors d’un investissement locatif, le choix du contrat d’assurance de prêt revêt une importance cruciale.
Contrat de groupe (avec votre banque)
L’emprunteur est souvent orienté vers le contrat d’assurance de groupe proposé par sa banque, mais ce choix n’est pas obligatoire. Bien que pratique sur le plan administratif, ce type de contrat standardisé ne convient pas nécessairement à tous les emprunteurs. En effet, ces contrats mutualisent les risques, offrant les mêmes garanties et tarifs à tous les adhérents.
Important
Les jeunes en bonne santé, non-fumeurs et avec une carrière stable peuvent trouver cette option particulièrement onéreuse. De même, les emprunteurs au profil « atypique » (métiers à risque, problèmes de santé aggravés, pratique de sports extrêmes) ne sont pas toujours éligibles à cette assurance.
Prime fixe
Dans le cadre du contrat collectif, la prime est calculée sur la base du capital initial et reste constante chaque mois jusqu’à la fin du prêt. Bien que cette stabilité soit un avantage, le taux d’assurance (TAEA) peut être plus élevé, ce qui rend le contrat globalement plus coûteux sur la durée du prêt.
Contrat individuel (chez un assureur externe)
Ce qu’il faut retenir
Depuis 2022, la loi Lemoine de choisir permet aux emprunteurs de choisir (ou changer) son assureur à tout moment. Cela dans le but de bénéficier d’une couverture adaptée à leur situation spécifique et à un coût avantageux. Cette possibilité offre la perspective de réduire significativement le montant de l’assurance emprunteur.
La cotisation dans ce type d’assurance est calculée sur le capital restant dû (CRD), ce qui signifie que les paiements sont plus élevés au début du crédit et diminuent au fil du temps. Bien que le Taux Annuel Effectif d’Assurance (TAEA) soit généralement plus élevé, la structure dégressive fait en sorte qu’elle soit moins coûteuse à long terme par rapport à une assurance calculée sur le capital initial (CI) emprunté.
Dans le cadre de la « délégation d’assurance », la seule exigence est que les garanties du nouveau contrat soient au moins aussi complètes que celles de l’assurance collective proposée par la banque prêteuse.
Changer d’assurance à tout monent avec la loi Lemoine
Les associés de SCI ou SCPI ayant un crédit en cours peuvent désormais changer leur assurance à tout moment grâce à la loi Lemoine, en vigueur depuis le 1er septembre 2022. Ce changement permet de réduire le coût total du prêt, sans être lié à une date d’échéance spécifique du contrat.
Point de vigilance
La possibilité de changer d’assurance emprunteur s’applique aux prêts immobiliers utilisés à la fois comme résidence principale et à des fins professionnelles, notamment dans le cadre d’usages mixtes. Pour bénéficier de la loi Lemoine, le prêt doit avoir été souscrit par une personne physique et non par une SCI. Il est également important de noter que les associés ayant souscrit une assurance emprunteur à titre personnel peuvent résilier cette assurance à tout moment pour la part correspondante détenue dans la SCI.
Ce changement peut être formalisé sans frais particuliers, simplement par courrier ordinaire. Pour des raisons de traçabilité, il est toutefois recommandé d’utiliser la voie postale via Lettre Recommandée avec Accusé de Réception (LRAR). La loi Lemoine représente la finalisation du processus d’ouverture à la concurrence du marché de l’assurance prêt. Cette ouverture avait débuté en 2010 avec la loi Lagarde, puis avait été complétée par la loi Hamon en 2014 et l’amendement Bourquin en 2018.
Pour trouver une assurance moins chère et plus adaptée à votre profil, il est recommandé de consulter un courtier spécialisé en assurance (généralement un service payant) ou d’utiliser notre comparateur d’assurance emprunteur (l’étude et la recherche sont totalement gratuites). L’objectif est de trouver l’offre d’assurance la plus adaptée à votre profil.
Point essentiel à la souscription d’une assurance : la durée du crédit
Dans le cas d’un investissement locatif, cette durée influence le taux d’assurance, ce qui peut augmenter le coût total du prêt. En effet, la prime d’assurance emprunteur est calculée sur la durée initiale de l’emprunt.
En ce qui concerne les intérêts, choisir une durée courte entraîne un taux plus attractif mais des mensualités plus élevées. Cela peut poser problème en cas de difficultés financières. À l’inverse, un crédit plus long augmente le TAEG et le coût total, mais allège le poids des mensualités sur le budget de l’emprunteur.
Pour choisir entre une assurance calculée sur le capital initial (CI) ou sur le capital restant dû (CRD), l’assuré doit considérer à la fois la durée du prêt et sa stratégie patrimoniale. Si l’intention est de vendre le bien avant la fin du crédit pour réaliser une plus-value, il devra procéder à un remboursement anticipé du prêt immobilier. Opter pour une assurance CRD implique des primes initialement élevées, sans bénéficier de la dégressivité par la suite.
Les garanties exigées pour l’assurance d’un prêt en investissement locatif
Lorsqu’un investisseur emprunte pour acquérir un bien destiné à la location, les exigences des banques quant aux garanties sont souvent assouplies. Elles considèrent que les loyers perçus compenseront toute perte de revenus éventuelle, contrairement au financement d’une résidence principale. Ainsi, elles sécurisent le remboursement même en cas d’arrêt de travail de l’emprunteur.
Peu importe le profil de ce dernier, les garanties de base requises sont :
- le décès (DC)
- la perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
Pour renforcer la sécurité, il peut être judicieux de souscrire des garanties supplémentaires comme :
- l’invalidité permanente totale (IPT)
- l’invalidité permanente partielle (IPP)
- l’incapacité temporaire totale de travail (ITT)
- la perte d’emploi
Chaque garantie souscrite nécessite une assurance couvrant au moins 100 % du capital emprunté, selon les exigences de la banque. En cas de prêt contracté par plusieurs personnes, ce montant peut être réparti entre tous les emprunteurs.
Par exemple, dans le cas d’un couple ayant une quotité d’assurance de 50-50, si l’un des conjoints rencontre des difficultés financières et ne peut payer que sa part de la mensualité, l’assureur prend en charge l’autre moitié. Avec une quotité de 100-100, en cas de décès de l’un des emprunteurs, l’assureur rembourse le capital restant dû à la banque, libérant ainsi le conjoint survivant de la dette. La répartition de la quotité n’est pas obligatoirement égale ; les emprunteurs peuvent choisir librement leur répartition (par exemple, 70-30, 40-60, 100-100, etc.).
Bon à savoir
Chaque emprunteur doit évaluer précisément le niveau de couverture nécessaire en fonction de son projet immobilier et de son profil. C’est pour cela que chez Growyourmoney.fr, avant toute souscription, notre conseiller Nicolas échange avec vous par téléphone pour bien déterminer votre profil.
Assurances supplémentaires à prendre en compte
La loi Alur du 20 février 2014
Avant de mettre un logement en location, le propriétaire est tenu de contracter une assurance Propriétaire Non Occupant (PNO). Cette assurance doit inclure au minimum la Responsabilité Civile pour couvrir d’éventuels préjudices causés aux tiers ou aux locataires. Elle intervient également pour les sinistres survenant lors des périodes de vacance du logement (non couvertes par l’assurance du locataire) ou pour des incidents qui ne sont pas imputables au locataire, comme par exemple un vice de construction.
Pour un propriétaire mettant un bien en location, une autre assurance utile est la Garantie Loyers Impayés (GLI). En cas de non-paiement par le locataire, l’assureur prend en charge les loyers et charges impayés. Les procédures judiciaires et frais associés également si nécessaire. La GLI peut également couvrir les dégradations locatives. Cette assurance peut être souscrite directement par le propriétaire ou par l’administrateur de biens s’il délègue la gestion locative à un professionnel.
Par ailleurs, en souscrivant gratuitement à la garantie Visale, le propriétaire peut sécuriser l’accueil de certains profils de locataires. Les étudiants de moins de 30 ans, les salariés agricoles de plus de 30 ans ou ceux en mutation professionnelle. Cette garantie couvre les impayés de loyers et les éventuelles dégradations causées par le locataire.
L’assurance de prêt pour les SCI et SCPI pour un investissement locatif
Pour un crédit immobilier destiné à un investissement locatif en SCI ou en SCPI, l’assurance emprunteur souscrite au nom des associés doit couvrir la totalité du prêt. Cependant, tous les associés ne sont pas tenus d’y adhérer.
Les quotités d’assurance peuvent varier en fonction des moyens financiers, de la situation personnelle et professionnelle de chaque associé, indépendamment de leur participation dans la société. Chaque banque ayant ses propres exigences, ce qui nécessite de décider de la répartition des quotités entre tous ou certains associés afin d’assurer une couverture complète du prêt.
Petit conseil
En outre, les associés ont la possibilité de choisir des banques différentes pour obtenir des conditions avantageuses adaptées à leur profil grâce à la délégation d’assurance. Cependant, opter pour un assureur commun facilite la négociation d’une remise significative et permet de gagner du temps. Chaque associé doit simplement s’assurer d’obtenir une couverture satisfaisante auprès de cet assureur.
Pour les investisseurs en locatif via une SCI ou SCPI, il est possible de déduire les primes d’assurance (emprunteur et garantie loyers impayés) de leurs revenus fonciers, ce qui entraîne une réduction de leur imposition.
Les questions les plus fréquentes concernant l’assurance de prêt investissement locatif
Les banques demandent-elles une assurance de prêt pour un investissement locatif ?
Oui, elles veulent se protéger contre les risques de non-remboursement du prêt. Cependant, pour un investissement locatif, les exigences sont souvent moins strictes. En effet, les revenus locatifs génèrent des recettes qui couvrent tout ou partie des mensualités du prêt.
Peut-on mettre en concurrence son assurance prêt ?
Oui, lors de la souscription, la loi Lagarde permet de choisir librement son assurance prêt. Ensuite, la loi Lemoine permet de changer d’assurance à tout moment, sans frais supplémentaires. Vous avez déjà obtenu votre prêt et avez souscrit à l’assurance de votre banque ? Utilisez notre comparateur pour obtenir une assurance moins chère tout en étant aussi bien couvert.
Comment trouver une meilleure offre d’assurance de prêt sans frais ?
Growyourmoney.fr propose un comparateur d’assurance de prêt immobilier gratuit. Il compare rapidement les offres des principaux acteurs du marché. Ainsi, vous obtenez une sélection d’offres qui répondent aux exigences de votre banque, en respectant le principe d’équivalence.
Comment changer d’assurance de prêt locatif avec Growyourmoney.fr ?
Vous avez 2 possibilités !
- Vous pouvez commencer à utiliser notre comparateur afin que notre conseiller, Nicolas, vous trouve la meilleure assurance adaptée à votre profil. Pour cela, rien de plus simple : vous pouvez vous rendre sur le comparateur en cliquant sur le bouton ci-dessous. Rassurez-vous, c’est sans engagement et l’étude est gratuite !
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